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Dopo aver parlato e aver ifatto comprendere il perchè i condomini morosi non debbano essere affissi in bacheheca appare opportuno parlare di un'altra problematica, ahime, sempre più attuale.

Il condominio, per ragioni di sicurezza può dotarsi di sistemi di videosorveglianza?

La risposta è si, ma con delle limitazioni.

L'articolo 1122 ter c.c.  che regola: "Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza  su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136"  determina la possibilità di dotare il condominio di sistemi di videosorveglianza tenendo ben presente quanto cosa impone l'art. 134 Decreto legislativo n 196/2003.

Art. 134. Codice di deontologia e di buona condotta

1. Il Garante promuove, ai sensi dell'articolo 12, la sotoscrizione di un codice di deontologia e di buona condotta per il trattamento dei dati personali effettuato con strumenti elettronici di rilevamento di immagini, prevedendo specifiche modalità di trattamento e forme semplificate di informativa all'interessato per garantire la liceità e la correttezza anche in riferimento a quanto previsto dall'articolo 11.

La delibera, infatti non basta da sola per poter installare la telecamera.

Una limitazione è che l'impianto di videosorveglianza deve essere appositamente segnalato, con appositi cartelli.

Le telecamere dovranno solo ed esclusivamente riprendere le aree comuni da controllare, evitando la ripresa di aree circostanti, quali strade, marciapiedi, aree commerciali e tutto quello che possa non ricadere nella sicurezza del condominio e leda la privacy del non condomino (terzo).

Si evince quindi, che l'installazione deve essere fatta seguendo due regole contestuali e cumulative: il posizionamento delle stesse e le riprese.

Le immagini dovranno essere conservate, con appositi strumenti per un periodi di 24-48 ore da un responsabile del trattamenti dei dati persionali, che può essere anche l'amministratore, che è già responsabile dei dati personali e sensibili di ognio condomino.

Un accorgimento che l'assemblea dovrebbe avere, onde eviatre anche possibili denunce è quello di  individuare le parti comuni di interesse dove posizionare le telecamere.

A volte potrebbe succedere che sia un condomino a voler installare la telecamera (non serve delibera assembleare).

La legge cosa impone?

Che modalità si adoperano?

L'unica restrizione è che non devono essere inquadrate le parti comuni.

Spero con questo articolo di aver fatto chiarezza e fatto comprendere se dotare il condominio di un sistema di videosorveglianza che nel suo piccolo può essere un deterrente.

Per l'approfondimento Vi rimandiamo alla sezione normativa

 https://www.amministrazionicoppola.it/normative/107-videosorveglianza

Dopo aver parlato del Ras necessita chiarire cosa sia invece il DVR (Documento valutazione rischi), menzionato in coclusione dell'artico precedente.

L'amministratore sappiamo che è soggetto a sempre più diverse e complicate responsabilità, civili e penali soprattutto se non adempie a particolari obblighi imposti dalla legge.

Tra questi obblighi troviamo anche la redazione del DVR.

Per la normativa vi invitiamo ad andare a visitare l'apposita sezione sotto il link sicurezza in condominio.

Il Ministero del lavoro con il decreto legislativo ha voluto chiarire l'ambito di applicazione previdenziale che sussite all'interno dei condomini definendo un azienda o una unità produttiva di cui l'amministratore del condominio è datore del lavoro: infatti per l'articolo 2 "il soggetto titolare del rapporto di lavoro con il lavoratore ha la responsabilità dell'organizzazione stessa delle unità produttive...."

Si è datori di lavoro quandoi  vi è la presenza nel condominio di almeno un dipendente.

 Tale documento vuole evidenziare, quale siano i possibili pericoli per i lavoratori all'interno del condominio al fine di poterli tutelare al meglio.

DVR comunque diverso dal DUVRI, che analizzeremo nel prossimo articolo.

Spero di aver fatto chiarezza  con queste poche righe  che per il condominio che sia datore di lavoro è fatto obbligo (perchè responsabilità dell'amministratore), avere questo documento che è diverso dal DUVRI, che nalizzeremo in uno dei prossimi articoli.

Con questo articolo si vuole porre l'attenzione su un aspetto che spesso, in fase di approvazione del rendiconto, è oggetto di domande.

L'addebito di spese personali.

Innanzi tutto va definito cosa sono le spese condominiali: è spesa condominiale tutto quello che serve al mantenimento, al servizio, alla gestione del condominio e che viene diviso dai proprietari delle singole unità abitative secondo la propria quota millesimale e da quanto indicato anche da un eventuale regolamento.

La spesa individuale invece è quella riferibile al singolo condomino.

Le spese individuali sono di diverso tipo. Troviamo quelle dovute per interventi che l'amministratore fa a titolo individuale; ci sono quelle addebitate per inadempimenti (mancanza di fornire anagrafica condominiale, così come stabilisce la legge in materia).

Tra le spese individuali

Altra spesa individuale è sicuramente il costo di riparto specifico che l'amministratore fa dielle spese di competenza tra il proprietario e l'affittuario.

Ovviamente anche se sono spese individuali dovranno esere inserite nel rendiconto finale e documentate.

E' spesa individuale anche la sanzione, se prevista e deliberata, al regolamento condominiale così come detta l'art. 70 disp att c.c.

Spesa individuale è anche il copsto che può avere l'apporre la targhetta nel citofono o nella cassetta delle lettere.

Altre spese individuali sono tutte quelle riferibili alla corrispondenza. Dalle semplici comunicazioni, alle più oramai consuete spese per le diffide per il mancato pagamento delle quote.

In concllusione sia che si tratti di spese individuali, sia che si tratti di spese condominiali, devono essere inserite nel rendiconto, al fine di poter corrispondere all'amministratore e quindi al condominio, l'eventuale anticipazione: facile, quindi intuire che anche queste devono essere documentate.

Spero con questo breve articolo di aver fatto un pò di chiarezza nel far comprendere che molte spese sono e rimangono individuali se sono relative alla singola proprietà.

Con questo articolo si continua ad esaminare quali siano i nuovi adempimenti dell'amministratore di condominio dopo l'usita della legge n 220/12.

Per l'art. 1130, comma 1, punto 6 l'amministratore non solo è tenuto a curare il registro di anagrafica condominiale, di cui abbiamo già parlato, ma anche di curare la tenuta di ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni degli edifici.

Il registro apposito per la tenuta di questi dati è parte integrante e sostanziale del Registro di anagrafica condominiale: tale registro altro non è se un documento nel quale vengono raccolti tutti i dati pertinenti alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell condominio.

Chi redige il registro?

Il professionista esperto di sicurezza in materia.

Questo articolo, vuole mostrare ancora una volta, come, dopo la legge 220/12 l'attività di amministratore di condominio sia diventata una cosa seria. Tutti possiamo diventare professionisti del settore (requisito minimo scuoka superiore), ma una volta diventati mediante corso, bisogna anche restare idonei alla professione che oramai è diventata sempre più complessa e con le più diverse problematiche: l'attività di amministratore non è più solo una gestione di soldi, ma va ben oltre.

Per interpretazione di legge può fare amministratore chiunque, ma nel momento in cui diventi professionista sei obbligato ad ottemperare a quanto stabilisce la legge. Per chi volesse ricevere informazioni o seguire corsi Vi invito a cliccare https://www.amministrazionicoppola.it/cosa-facciamo/62-la-sede-provinciale-unai.

La legge 220 del 2012 ha introdotto con il Decreto Ministeriale 140/2014 l'obbligo per il professionista del settore di avere dei requisiti formativi che lo rendano idoneo alla professione (che abbia svolto un corso di aggiornamento della durata di almeno 15 ore).

Con sentenza del marzo del 2017 il Tribunale di Padova ha dichiarato la revoca di un amministratore  e di conseguenza la nullità della delibera di nomina, in quanto lo stesso non era riuscito a dimostrare di aver svolto regolarmente il corso di aggiornamento previsto dal DM.

Si evince leggendo la disposizione della sentenza che il mancato svolgimento o la mancanza della prova, dell'attività della frequentazione dei corsi obbligatori previsti dalla normativa determina la nullità della nomina o rinomina.

L'attività di frequentazione è annuale e l'idoneità alla professione viene valutata nell'anno di formazione; in altre parole l'idononeità del 2017 viene valutata entro il 2017, ma la gestione del condominio ricade nell'idoneità del 2016.

Ritornando al precedente articolo sulle responsabilità dell'amministratore grande rilevanza ha la fattispecie di cui all'rt 646 CP.

Tale articolo mette in luce come l'amministratore possa essere imputato di aver avuto una condotta tale da aver sottratto cose (denaro), che sono riferibili a uno o più condominii. Tale reato è perseguibile su querela di parte, mentre è perseguibile d'ufficio se vi è l'aggravante dell'abuso di relazioni di ufficio (art 61 n 11 C.P).

Ovviamente però per accusare l'amministratore di essersi inpossessato impropriamente di denaro altrui servono elementi indizianti che provino la colpevolezza.