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Con  questo breve articolo, si vuole mettere in luce una problematica, che alla fine non lo è, su cosa e su quali spese debba partecipare l'unità immobiliare del piano terra che si trovi all'interno di un complesso condominiale.

Si può sicuramante affermare che l'unità immobilaire sita al piano terra non è esonerata dal pagare le spese relative all'amministratore, alla polizza fabbricato, se esistente se la stessa unità ha un entrata indipendente e non condivide nessun servizio; mentre per le altre ci sono delle precisazioni da fare.

Sicuramante fattore di valutazione per l'addebito e la partecipazione alle spese è che l'unità sita al piano terra abbia un entrata all'interno del complesso condominiale tale per cui la porterebbero a partecipare pro quota, ovviamente alle spese relative all'utilizzo delle scale (ascensore, pulizia, luce tra tutte) o, nel caso di un giardino, alla manutenzione dello stesso.

Resta inteso e scontato che parteciperebbe comunque a tutte quelle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie relative al fabbricato (manutenzione tetto, rifacimento facciata, per dirne qualcuna).

La norma principale a cui fa riferimento il codice civile è la numero 1126, ma se si rimane nell'ambito dell'uso o del diritto esclusivo.
Nel caso invece di usufrutto o di servitù la questione diveta di difficile interpretazione, in particolar modo se si parla di come ripartire le spese.

Vi invitiamo a visitare la prte di glossario per la definizione di usufrutto e di servitù.

Differenziamo le due ipotesi.

L'usufrutto può essere costituito sul lastrico solare se vi è il consenso unanime dei condomini nel caso lo stesso fosse condominiale; nel caso fosse esclusivo con il consenso del suo titolare senza nessun consenso

La servitù è sempre fattibile, anche a terzi estranei al condominio.

Perchè si costituisca una servitù bisogna che un fondo sia il servente e uno il dominante: nel caso specifico il condominio è il servente.

Detto cciò vanno considerati gli apstti di come ripartire le spese.

Nel caso di concessione di usifrutto la ripartizione delle spese: se si tratta di spese che ricadono nella semplice ustodia, manutenzione vigono gli articoli 1004 e 1005 del codice civile; nel caso si tratti di manutenzione straordinaria  sono a carico del proprietario.

Nel caso della servitù in linea generale le spese spettano al proprietario del fondo dominante; nel caso però le opere fatte nel fondo giovano anche anche al fondo servenate, allora le spese devono essere sostenute da entrambi, in proporzione al loro vantaggio.

Per un condomino è possibile installare una stufa a pellet senza che l'assemblea si pronunci, in quanto trattandosi di lavori che ricade all'interno della proprietà esclusiva nessuna norma ne può limitare il suo diritto di riscaldarsi con altri sistemi alternativi a quelli tradizionali.

Unico possibile divieto può essere rappresentato dal regolamanto di condominio, qualore Vi fosse, dove ad una unanimità si deliberasse un opportuna norma che ne fa espressamente divieto.

Resta inteso che gli eventuali problemi che possono insorgere possono ricadere solo ed esclusivamente sulle modalità di sarico fumi all'interno della colonna fumaria del condominio nel caso essa sia condivisa o esclusiva.

La stufa a pellet può essere installata liberamante dal condomino che avrà l'onere di produrre la documentazione che la stessa rispetta tutte le normative in materia e in particolar modo le norme UNI 10683 E UNI 7129.

Trattandosi di un adeguamanto tecnolgico dell'impianto e non di trasformazione sostanziale dell'impiantom la stessa viene vista come opera di manutenzione straordinaria e non di innovazione e di conseguenza valgono i quorum deliberativi di cui all'art 1136 del codice civile.

La risposta è affermativa, seppur con molti se e molti ma.

Il punto principale è che il condominio possa finanziare l'esecuzione dei lavori concendendo l'utilizzo dei ponteggi per i messaggi pubblicitari.

Tale concessione viene fatta mediate un contratto ad effetti obbligartori per concedendo al terzo la facoltà di mantenere la disponibilità e il godimento dei cartelloni pubblicitari e di asportare gli stessi a fine del rapporto.

Di solito la durata di tale contratto non deve essere infeiore ai nove anni e per la sua approvazione bastano le quote millesimali per gli atti di ordinaria manutenzione,

Fin qui tutto bene, fintanto chè non viene intaccata la facciata, che per regolamento condominiale può vietare qualsiasi tipo di affssione: il caso si potrebbe ovviare con l'utilizzo del lastrico.

Alla fine di tutto, resta un paletto non di poco conto.
Verificare le normative vigenti, eventuali normative locali e ottenere tutte le necessarie autorizzazioni dell'ente proprietario della strada.

Questo breve articolo vuole essere una piccola parentesi di cosa a volte i giudici sono chiamati a decidere per questioni che spesso non vengono risolte perchè o non normate o perchè difficilmente la giurisprudenza ne dà una giusta interpretazione.

Diciamo fin da subito che il diritto al panorama non trova alcun riconoscimento a livello codicistico e legislativo e quello che si trova (poco) è di carattere giurisprudenziale.

Resta inteso che ogni costruzione che possa in qualche modo ostruire la visuale può essere soggetta solo ad un eventuale risarcimento nel caso si tratti di una costruzione che sorga in contrasto con le disposizioni in materia di distanze o in difformità di normativa urbanistica: si parla però di visulae e non di panorama.

Per giurisprudenza quando si parla di diritto al panorama si parla di servitù negativa o detto in gergo legale "servitu' altius non tollendi.

In parole semplici al proprietario del fondo serviente viene negata la possibiltà di usare il fondo in un certo modo.

In conclusione per far si che si determini una servitù negativa tra le parti è necessario che venga stipulato un accordo scritto e vincolante innanzi a un notaio.

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