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Con questo articolo si vuole porre l'attenzione su un argomento che sta tornando attuale.

Se sia possibile separare le scale di un condominio in modo tale che diventino dei condomini autonomi.

La risposta è si, nella gra parte dei casi.

Tale possibilità è dettata dall'articolo 61 delle disposizioni di attuazioni del codice civile: " qualore un edificoo o un gruppo di edifici appartenenti per piano o a porzione di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto"e tale soluzione deve essere approvata secondo quanto stabilito dal 2 comma dell'articolo 1136 del codice civile: "sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio"

In altre parole la separazione è possibile solo ed esclusivamente se la divisione determini la creazione di edifici autonomi: la divisione è possibile ogniqualvolta però tra le scale non vi sia nessun tipo di parte in comune. In questo caso il condominio sarebbe indivisibile e potrebeb anche configurarsi l'ipotesi di supoer condominio.

In caso la separazione sia possibile ci sarebbe la necessità di mettere ordine anche nelle eventuale quote di comproprietà andando a modificare per l'appunto i millesimi (il tutto sarebbe evitabile se le stesse tabelle fossero divise per 1000 per ogni singola scala).

Resta inteso che anche in questo caso si possono adire le vie giudiziarie per ottenere la separazione.

 

Dopo aver parlato e aver ifatto comprendere il perchè i condomini morosi non debbano essere affissi in bacheheca appare opportuno parlare di un'altra problematica, ahime, sempre più attuale.

Il condominio, per ragioni di sicurezza può dotarsi di sistemi di videosorveglianza?

La risposta è si, ma con delle limitazioni.

L'articolo 1122 ter c.c.  che regola: "Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza  su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136"  determina la possibilità di dotare il condominio di sistemi di videosorveglianza tenendo ben presente quanto cosa impone l'art. 134 Decreto legislativo n 196/2003.

Art. 134. Codice di deontologia e di buona condotta

1. Il Garante promuove, ai sensi dell'articolo 12, la sotoscrizione di un codice di deontologia e di buona condotta per il trattamento dei dati personali effettuato con strumenti elettronici di rilevamento di immagini, prevedendo specifiche modalità di trattamento e forme semplificate di informativa all'interessato per garantire la liceità e la correttezza anche in riferimento a quanto previsto dall'articolo 11.

 

La delibera, infatti non basta da sola per poter installare la telecamera.

Una limitazione è che l'impianto di videosorveglianza deve essere appositamente segnalato, con appositi cartelli.

Le telecamere dovranno solo ed esclusivamente riprendere le aree comuni da controllare, evitando la ripresa di aree circostanti, quali strade, marciapiedi, aree commerciali e tutto quello che possa non ricadere nella sicurezza del condominio e leda la privacy del non condomino (terzo).

Si evince quindi, che l'installazione deve essere fatta seguendo due regole contestuali e cumulative: il posizionamento delle stesse e le riprese.

Le immagini dovranno essere conservate, con appositi strumenti per un periodi di 24-48 ore da un responsabile del trattamenti dei dati persionali, che può essere anche l'amministratore, che è già responsabile dei dati personali e sensibili di ognio condomino.

Un accorgimento che l'assemblea dovrebbe avere, onde eviatre anche possibili denunce è quello di  individuare le parti comuni di interesse dove posizionare le telecamere.

A volte potrebbe succedere che sia un condomino a voler installare la telecamera (non serve delibera assembleare).

La legge cosa impone?

Che modalità si adoperano?

L'unica restrizione è che non devono essere inquadrate le parti comuni.

Spero con questo articolo di aver fatto chiarezza e fatto comprendere se dotare il condominio di un sistema di videosorveglianza che nel suo piccolo può essere un deterrente.

Per l'approfondimento Vi rimandiamo alla sezione normativa

 https://www.amministrazionicoppola.it/normative/107-videosorveglianza

 

 

 

 

Perchè questo titolo?

Perche si vuol far sapere che il codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza ha dettato nuove norme per quello che riguarda la compravendita di edifici in corso di costruzione, imponendo delle ulteriori garanzie anche per compratore.

Di seguito un estratto della norma Codice dellaa crisi di impresa e dell'insolvenza.

Le novità riguardano l'articolo 385, il 386 e 388

Il primo evidenzia che la fidejussione può essere concessa solo dalle banche e dalle assicurazioni. La fidejussione tutelerebbe l'acquirente da eventuali mancanze di consegna di polizza decennale, nel caso il notaio, al momento del rogito, attesti che non abbia ricevuto la polizza che il costruttore avrebbe dovuto procurare.

L'articolo 386 invece configura la consegna della polizza necessaria ai fini della validità del contratto.

L'art 388 prescrive l'obbligo dell'atto dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata per il contratto preliminare relativo agli edifici da costruire.

 

 

 

Questo articolo vuole mettere iun risalto un aspetto che potrebbe sembrare di facile sviluppo, ma che invece non lo è.

Inoltre si vuole sensibilizzare chi ci legge che anche se i bilanci non vengono approvati per l'amministratore del condominio poco cambia.

Infatti in caso di mancanza di approvazione del bilancio preventivo, in caso in cui si debba provvedere al recupero del credito nei confronti dei condomini morosi, l'amministratore si rivale sul preventivo della gestione precedente.

La cosa cambia ma non di molto se invece non vine approvato il rendiconto. L'unica cosa che cambia sono le eventuali responsabilità che possano essere imputabili all'amministratore.

Il rendiconto può non essere approvato per i più svariati motivi ed è legittimo da parte dell'assemblea non approvarlo, ma non è detto che non approvarlo implichi necessariamente delle responsabilità dell'amministratore: spesso il rendiconto non viene approvato solo ed esclusivamente per inerzia dell'assemblea o per "bocciare" l'operato dell'amministratore.

L'assemblea deve essere anche in grado di dimostrare che il rendiconto non è redatto secondo legge e cioè in modo chiaro, corretto e trasparente: il più delle volte la bocciatura è fatta solo ed esclusivamente per "voglia di cambiare".

 

Questo vuole essere un avvertimento per tutti coloro che vivvendo in un condominio e per il quieto vivvere decidono di boicottare l'amministratore per trovarne uno che all'apparenza è più economico (magari lo è ed è bravo, ma magari no).

IMPARATE A LEGGERE I BILANCI PRIMA DI OGNI DECISIONE.

IMPARATE ANCHE A LEGGERE LE OFFERTE COMMERCIALI CHE VI VENGONO FATTE PER AMMINISTRARE IL VOSTRO CONDOMINIO.

 

 

 

 

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