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Con questo articolo si vuole mettere in evidenza il fatto che fare l'amministratore di condominio non è da tutti e per tutti, anzi.

C'è la possibilità, ormai non tatto recondita di formare un registro nazionale degli amministratori tale da verificare se gli stessi esercitano la prfessione secondo legge.

Per saperne di più vi invito a visionare il seguente link QUOTIDIANO DEL CONDOMINIO

 

In questo breve articolo analizzeremo come si deve verbalizzare il voto espresso in assemblea.

Prima di analizzare questo punto bisogna come deve essere il voto in assemblea.

Lo stesso deve essere: personale, libero, palese, insopprimibile e esprimibile per delega.

Detto in altro modo il voto di un condomino deve essere chiaramente espresso, la sua volontà di voto non può essere negata, non può essere indotto, ma può essere liberamente delegato.

Se espresso per delega lo stesso deve essere voncolato: indicare al delegato l'esatta intenzione del voto. In caso contrario vale solo ed esclusivamente come quorum per la validità assemblea!

Detto ciò come possimao verbalizzare senza incorrere in eccezioni?

Se nessuno è contrario basta indicare l'unanimità, in caso ci sia qualcino contrario basta indicare che l'assemblea approva ad eccezione di....

Come si fa eccezione al verbale?

Entro 30 giorni dalla comunicazisone del verbale se persona assente o entro 30 gg dall'adozione se presenti o dissenzianti.

Resta inteso che fare opposizione solo ed esclusivamente per quetioni personali e che nulla hanno a che vedere con il condominio è di inutilità assoluta.

 

Questo articolo che sarà molto breve è nato perchè spesso mi capita di fare consulenza e tra le tante domande una è questa: "Quanto tempo ha l'amministratore per inviare il verbale dell'assemblea?".

La risposta è semplice, ma prima bisogna fare un piccolo preambolo- Il verbale altro non è se la redazione del processo verbale di quello che viene discusso in assemblea di cui l'amministratore è obbligato per legge: art. 1136 c.c.

Nel verbale vengono inserite tutte le delibere che l'assemblea deciderà in base alle maggioranze richieste.

La legge non dice nulla su come debba essere redatto, purchè lo stesso abbia i requisiti minimi per identificare il numero dei partecipanti, le deliberazioni e le rispettive maggioranze.

Proprio per tale motivo la legge e sopratutto la giurisprudenza nulla dice sulle tempistiche di invio del verbale (soprattutto ai condomini assenti), se non sulle tempistiche per proorre opposizione allo stesso (30 ngiorni dal ricevimento).

Unica incombenza all'amministratore rimane comunque l'uso della raccomandata con ricevuta di ritorno, salvo diverse volontà dei condomini da formalizzare a verbale ovviamente, per l'invio dello stesso.

Mi sento comunque di consigliare, anche per valutare la professionalità del professionista del settore, di non tergiversare sull'invio, onde evitare "sorprese" sgradite sia per il condomino sia per l'amministratore.

Il ferro va battuto finchè è caldo.

Precedentemente abbiamo analizzato che nei confronti del moroso il credito viene recuperato con l'azione del ricorso per decreto ingiuntivo alla quale il moroso può fare regolare opposizione, cosi come già scrittohttp://www.amministrazionicoppola.it/blog/31-opposizione-a-decreto-ingiuntivo.

Ma spesso non si fa i conti con la possibilità che l'abitazione, in caso di mancato pagamento possa essere pignorata.

L'abitazione può essere pignorata se

  • deve essere l’unico immobile di proprietà del debitore. Se questi è titolare, anche per minime quote, di un altro immobile (ad esempio ricevuto in donazione o in eredità), la casa principale diventa di nuovo pignorabile. Quindi, perché valga il divieto di pignoramento è necessario non essere intestatari di altre case, terreni, appartamenti, ecc. anche se in contitolarità con altri soggetti;
  • deve essere adibita a civile abitazione; è, ad esempio, pignorabile l’unico immobile utilizzato come ufficio, studio o negozio;
  • non deve essere accatastata tra le abitazioni di lusso, ossia nelle categoria A/8 e A/9;
  • il debitore vi deve aver fissato la residenza anagrafica.

Per il pignoramento non esistono limiti nell'importo del debito da escutere.

Inteso è che il pignoramanto risulta l'ltima tragica misura del condominio per recuperare il debito.

Chi è il Revisore?

Il revisore è la figura che è chiamata a riscontrare nella contabilità e nel rendiconto condominiale il rispetto delle norme, delle convenzioni, della giurisprudenza di settore.

Il revisore deve verificare l'esistenza di documenti e adoperarsi per stabilire se è tutto idoneo alla certificazione.

Esso è chiamato a verificare:

  • Rendiconto condominiale
  • Conto corrente
  • Registro contabilità
  • Situazione patrimoniale
  • nota esplicativa della gestione ( dettaglio informazioni contenute nel rendiconto)
  • Rapporti in corso
  • Questioni pendenti ( controversie, contestazioni di varia natura, ecc..)
  • Contabilità condominiale;
  • Verifica se sussiste il principio di competenza
  • requisito della partita doppia.

Detto questo però è fondamentale, come dice lo stesso articolo 1130 bis del codice civile, che sia persona dotata di specifica formazione, abilitato ed accreditato da specifici enti preposti alla formazione.

In altre parole chi si rivolge al revisore, proposto anche dall'amministratore entrante, deve sapere che lo stesso deve essere dotato di apposito attestato che accerti la sua specifica mansione di revisore condominiale. Il revisore condominiale non è ne un revisore legale, ne un revisore contabile, quale può essere un commercialista. Il revisore della contabilità condominiale è altro professionista che è regolarmente iscritto in un apposito registro e che ha conseguito regolre attestato.

Giusto sapere che se un amministartore, propone un attività di revisione, la stessa deve essere svolta da altro professionista certificato.

Non basta il semplice delegare ad un esperto contabile, l'esperto contabile deve essere abilitato (attestato e/o certifciato). In caso contrario la revisione potrebbe anche essere dichiarata nulla in  caso di impugnazione.

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