Blog

Un breve articolo, anche a tutele del condominio, che nel caso specifico delle gestione è consumatore, che vuole mettere l'attenzione sulla problematica delle anticipazioni che l'amministratore può avere a favore del condominio.

Nulla vieta all'amministratore di anticipare dei soldi a favore del condominio, nel caso in cui nel corso dell'anno contabile, le somme anticipate, con i pagamaneti dei condomini, rientrino nel possesso dello stesso. 

Le anticipazioni però rappresentano al tempo stesso un modus operandi che potrebbe essere poco coerente con quanto dispone la materia a riguardo.

Questo perchè, come tutte le spese che affronta un condominio, le anticipazioni devono avere una pezza giustificativa che provi l'avvenuto esborso, ma non basta.

A parere di chi scrive, l'amministratore non dovrebbe mai anticipare, e se anticipa, probabilmente al condominio mancano soldi (la mancanza di soldi aprirebbe un altro argomento di cui abbiamo già trattato) e di conseguenza ci sarebbero eventualmente i parametri per discutere della responsabilità (anche qui ne abbiamo già parlato).

Ad ognoi buon conto, seppur sia possibile anticipare le spese, avendo cura di conservare le pezze giustificative, potrebbe anche essere altresì propbabile che tali anticipazioni possano non essere approvate e quindi restituite all'amministratore.

L'amministratore deve sempre rendere la gestione trasparente ed essendo le anticipazioni inserite all'interno del rendiconto, tali anticipazioni e la loro accettazione dovranno essere deliberate.

Così è stato anche deciso con una sentenza del Tribunale di Cosenza con sentenza n 1574/2022.

Forse risulterà un pò tecnico, ma la speranza è quella di far comprendere perchè in un condominio si parla di solidarietà passiva.

Partiamo con il dire che le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio della parziarietà: ai singoli condomini vengono imputate, pro quota, le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio.

Le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio fanno si che si determini un rapporto intersoggettivo nel quale il condomino è il soggetto passivo.: ecco perchè si parla di solidarietà passiva.

La solidarietà passiva che ne deriva è dovuto al fatto che l'obbligazione che determina il rapporto intersoggettivo è indivisibile perchè la prestazione è fatta nell'interesse del condominio.

Ogni condomino risponde nell'interesse del condominio in qualità di soggetto debitore del rapporto intersoggettivo che ne deriva, secondo la quota di proprietà.

Un esempio pratico di solidarietà passiva la troviamo ogniqualvolta il condominio si trovi in condizioni di non dover ottemperare ad un obbligazione (pagare una fattura esempio), perchè lo stesso, in quel momento storico si trova a dover recuperare le somme, magari non percepite, nei confronti di altri condomini: ecco che il fornitore può rivolgersi alla comunità condominiale per ottenere quanto dovuto.

Con questo articolo si vuole evidenziare come deve essere redatto un verbale affinchè lo stesso risulti valido.

Deve essere, come dice il titolo autosufficiente.

Ma cosa si intende per autosufficiente?

Inannzitutto dobbiamo analizzare gli elementi che caratterizzano il verbale e in particolar modo la delibera, che esprime la volontà dei condomini sull'approvazione o sulla non approvazione di quel detterminato punto

La delibera è valida se contiene l'elenco di tutti i presenti o per delega e contenga i relativi millesimi.

Non è necessario in sede di votazione che siano indicati i nominativi se già è indicato per quel punto il numero dei presenti e le rispettivi millesimi.

L'autosuffcienza del verbale di assemblea si determinerebbe quindi, ogni qualvolta, dallo stesso possano identificare tutti gli elementi che ne costituiscono il contenuto.

Gli elementi del contenuto sono: il computo delle maggioranze, l'indicazione degli intervenuti e la posizione assunta sull'adozione di ogni decisione comune.

In altre parole, se pur vero che è valida la delibera che tenga conto dei presenti e delle relative quote millesimale è altresì vero che la stessa delibera deve indicare i nominativi degli astenuti o contrari., o comunque che si evincano dalla stessa redazione del verbale.

Vi esopongo un caso, in maniera molto sintetica, per il quale ho dovuto fare anche una consulenza, di cosa succede nel caso vengano installate nell'antenna condominiale dell'antenne per radioamatori.

L'nstallazione è libera e non necessita di alcun titolo edilizio da parte di chi le installa.

L'assemblea di condominio come si deve comportare in questo caso: in nessun modo poichè non servirebbe neppure nessuna delibera di autorizzazione.

L'unico limite, ricade nell'articolo 1102 del codice civile.

Cosa dice questo articolo: Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari utilizzo.

Questa pronuncia del Tar Liguria non è nuovissim, ma sicuramante ha contribuito a disciplinare una delle numerose questioni che possono accadere all'interno di un condominio