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Il D.Lgs. n. 222 del 25 novembre 2016, titolato " Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti, ai sensi dell'art. 5 della L. 7 agosto 2015, n. 124 (Deleghe al Governo in materia di riorganizzazione delle amministrazioni pubbliche)", prevedeva all'art. 1, co. 2, che il MIT, di concerto con quello della Semplificazione e Pubblica Amministrazione, previo accordo con la Conferenza Unificata, adottasse un glossario unico delle principali opere edilizie: vi invito a vedere la parte normativa alla quale si rimanda, in base alla categoria di intervento delle stesse e del conseguente regime giuridico a cui sono sottoposte (CILA, SCIA, PdC, SCIA Alternativa, Edilizia Libera); la finalità era garantire omogeneità sull'intero territorio nazionale.

In tal senso, lo scorso 21 febbraio è stato approvato lo schema di decreto contenente il suddetto glossario che racchiude le opere edilizie realizzabili senza alcun titolo abilitativo (pertanto gli interventi di edilizia libera) nel rispetto dei vincoli indicati dagli strumenti urbanistici comunali e le normative di settore (antisismica, sicurezza, antincendio, rischio idrogeologico, efficienza energetica, patrimonio culturale e paesaggistico) che sarà immediatamente operativo dopo la pubblicazione in GU.

Così come riportato dall'All. 1 allo schema di decreto, la Tabella riportante l'elenco non esaustivo delle principali opere, si suddivide in quattro colonne che indicano, nello specifico:

  • il regime giuridico dell'attività di edilizia libera;
  • la lista delle categorie di intervento ascritte all'edilizia libera (D.P.R. 380/2001):
  • l'elenco delle principali opere che possono realizzarsi per ciascun elemento edilizio;
  • l'elenco dei principali elementi oggetto di intervento , (così da facilitarne la lettura da parte di cittadini, imprese e PA.)

L'elenco delle opere di edilizia libera, 58 in totale (ma numero implementabile), copre diverse categorie di intervento:

  • manutenzione ordinaria;
  • installazione di pompe di calore;
  • eliminazione delle barriere architettoniche;
  • attività di ricerca nel sottosuolo;
  • depositi di gas liquefatto;
  • serre stagionali;
  • pannelli fotovoltaici;
  • aree pertinenziali;
  • manufatti temporanei

Con questo articolo si vuole mettere in evidenza che non sempre "evitare" certe spese rappresentino dei veri risparmi nella gestione del condominio.

Tra queste un posto di rilievo lo detiene la polizza del fabbricato.

Per il legislatore la stipula non è ancora resa obbligatoria, salvo che non sia previsto da specifiche prescrizioni dettate sia dall' assemblea sia dal regolamento condominialee di conseguenza i condomini cercano di evitarla.

Prima di analizzare se conviene al condominio stipularla, vediamo di analizzare a cosa serve la polizza fabbricato e quali sono i rischi che la stessa copre.

La polizza serve a trsferire i rischi dal condominio, che starebbero in capo all'amministratore, all'ssicurazione, cosi' come prescritto dall'art. 1882,in relazione a determinati danni derivanti dalle parti comuni dell'edificio e che potrebbero occorrere ai condomini o a terzi.

La polizza deve necessariamente essere stipulata dall'amministratore del condominio, previa autorizzazione dell'assemblea a maggioranza semplice.

La polizza condominio, chiamata anche globale fabbricato copre diversi rischi che possono accadere al condominio.

L'assicurazione copre sia

  • garanzie dirette che riguardano i danni al fabbricato condominiale;
  • garanzie per danni arrecati dal fabbricato ai terzi (garanzia di responsabilità civile e di ricorso terzi).

La polizza del condominio altro  non è un contratto che può prevedere diverse coperture dalle standard (quali incedio-scoppio...) a quelle aggiuntive (eventi socio-politici, gelo...).

Ovviamente la polizza copre solo gli eventi lesivi espressamente previsti e dettagliatamente descritti nella polizza.

E' quindi importante prestare particolare attenzione alle tipologie di evento dannoso previsto e delle circostanze che delimitano il risarcimento.

Importante sapere che in questi ultimi anni, visto anche gli eventi catstrofali, che le assunzioni di rischio che la compagnia si assume sono sempre di più e sempre molteplici e di conseguenza al condominio andrebbe fatta una giusta e corretta informazione sulla validità di stipulare una polizza.

Conoscere quali possano essere i rischi e cosa e come fare per avere un ritorno è il primo passo che l'amministratore è tenuto a fare, anche per tutelare il condominio stesso.
 
Concludo dicendo che potrebbe anche non servire la polizza, ma nel caso ce ne fosse bisogno siamo sicuri che il condominio sia in grado di far fronte alla spesa?.
 
Resta ovviamente inteso che sono comunque soggete a franchigie diverse e di diverso importo in base al tipo di danno.
Inoltre è da intendere che la polizza fabbricato non esclude necessariamente quella individuale: quest'ultima è comunque sempre meglio averla, indipendentemente dalla stipula del mutuo, salvo che preveda la copertura delle parti condominiali, ma qui necessiterebbe di una consulenza assicurativa fatta anche dall'amministratore.


 

 

Questo articolo vuole spiegare la figura dell'amministratore, che a differenza di che se ne pensi, non è solo ed esclusivamente chi chiede soldi al condominio e li gestisce, ma è colui che con delle specifiche responsabilità risponde del proprio operato.

Però prima di entrare nel merito bisogna partire da alcuni elemnti essenziali e indispensabili per fare l'amministratore di condominio.

Art. 71-bis.

((Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivita' di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.Dm 140/14
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche societa' di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la societa' presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun condomino puo' convocare senza formalita' l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attivita' di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e' consentito lo svolgimento dell'attivita' di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica.))

Con questo articolo si vuole esaminare come sia l'amministratore sia i condomini siano tenuti a tenere determinati comportamenti. Come è vero che l'amministratore di condominio ha degli obblighi e delle responsabilità nei confronti del condominio è altresì vero che anche i condomini hanno degli obblighi nei confronti degli altri condomini e del condominio stesso.

Vediamo di analizzare quali sono i compiti e i doveri dell'amministratore, lasciando al prossimo articolo i doveri e gli obblighi del condomini.

Preliminarmente c'è da dire che i compitri e i doveri sono diversi in base al momento incui gli stessi vengono esercitati.

In fase di assunzione di mandato l'amministratore è tenuto a fornire la propria anagrafica  professionionale; esporre la propria targhetta fuori dei luoghi del condominio, svolgere il passaggio di consegne e recarsi in banca per denunciare il cambio del responsabile del condominio per la gestione dello stesso o aprire un conto se il condominio è sprovvisto.

In corso di mandato invece i compiti dell'amministratore sono diversi: far rispettare il regolamento condominiale, convocare un assemblea, gestire l'anno finanziario, tenere i registri condominiali (Ras, anagrafe condominiale, registro dei verbali, registro nomina e revoca, registro contabilità), adempiere agli oneri fiscali, recuperare i debiti condominiale nei confronti dei morosi (niente condomini morosi in bacheca),  ma allo stesso tempo però non può evitare di non dare i nomi dei condomini morosi a chi ne faccia espressamente richiesta.

A fine anno di gestione, l'amministratore è tenuto a presentare i bilanci e indire l'assemblea per la loro approvazione.

Tra i doveri e i compiti dell'amministratore cè quello di redigere questi bilanci in modo chiaro, trasparente e congruo: a tal proposito la normativa ha dato la possibilità di ottenere una revisone dei bilancio (questo è un argomento che trattaremo più avanti, quando parleremo dei doveri e compiti dei condomini).

L'amministratore ha inoltre anche delle responsabilitàcivili di natura risarcitoria e penali di non poco conto, che possono anche determinare la sua revoca (non presentazione di bilanci entro sei mesi dal termine del mandato, gravi errori contabili, non esguire le delibere condominiali; tra quelle penali troviamo sicuramente appropriazione indebita.

Tra i compiti dell'amministratore, ma è implicito è quello di essere il legale rappresentante del condominio e proprio per questo fatto, lo stesso, in caso di mancato rinnovo o di revoca è tenuto a rappresentare il condominio fino al passaggio di consegne.

 

 

 

 

 

 

 

Tra gli adempimenti di un amministratore di condominio vi è quello di proporrre decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi entro sei mesi dall'approvazione del bilancio.

Tale decreto è provvisoriamente esecutivo, anche se il condomino moroso può fare opposizione.

L'opposizione comunque non deve sindacare sulla validità della delibera che ha approvato il rendiconto.

Merita un cenno la condizione per la quale il decreto ingiuntivo può essere opposto anche dal subentrate nei diritti condominiali.

Questo principio, oramai consolidato dalla giurisprudenza, fatto solo ed esclusivamente per tutelare il condominio (ndr), è regolato dal 4 comma dell'art 63 delle disposizioni del codice civile.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Il giudizio di opposizione deve basarsi sulla sussistenza dell'effettivo debito e sulla documentazione che accerta la validità del ricorso e non alla nullità o annullabilità del verbale assembleare di approvazione delle spese condominiali.

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