Essendo e facendo anche il consulente a volte mi capita di dover affronatre e rispondere a un quesito.

Il quesito è il seguente: pago le spese condominiali pur avendo un ingresso autonomo,

La risposta, apparantemente immediata, necessita di precisazioni.

Verrebbe da dire di prima istanza no, ma per giurisprudenza, oramai consolidata e ai sensi dell'art. 1123 codice civile le unità immobiliari partecipano alle spese della cosa comune se la cosa comune serve anche loro.
Questa situazione gioridica si chiama presunzione di condominialità.

 Tale presunzione di condominialità parte da tre punti fondamantali: il primo è inerente ai millesimi, nel senso che esistono tabelle apposite; il secondo di collega ad una logica di opportunità; il terzo poggia sul fatto che anche chi ha un accesso autonomo gode dei servizi comuni: trovamdomi spesso nelle condizioni di dover far tabelle millesimali specifiche non posso altro che confermare come oramai questi tre presupposti siano diventati conditio sine qua non.

Vediamo di spiegarlo meglio con un esempio pratico.

Ingresso autonomo ed indipendende rispetto al resto del condominio; il condominio è strutturato in modo che utilizzando il vano scala si possa raggbiungere il tetto o megio lastrico solare nel quale sono collocati i pannelli fotovoltaici, i quali servno tutte le unità immobiliari. In questo caso poichè la manutenzione risulterebbe comune a tutti si troverebbe a pagare, mediante tabella millesimale apposiita, anche chi è autonomo ed indipendente.

Sono tantissimi gli esempi nei quali si evince che le spese condominiali sui beni e sui servizi in comune vengono pagati anche da chi ha un entrata indipendente.

Per intrepretazione analogica la stessa cosa si può dire nel caso di negozi o nel caso di più unità presenti in più scale.

Ogni unità partecipa per la propria scala, sempre se ci sono beni e servizi comuni.

Tra i diritti del condomino vi è sicuramante quello di poter visionare la documentazione e eventualmente estrarne copia.

Tale diritto legittimo però potrebbe collimare con alcune preclusioni tali per cui nel caso venga a mancare la facoltà di visione l'amministratore di condominio è liberato da ogni responsabilità.

Vi è una sentenza del tribunale di Roma, qui allegata, che sentenzia in questa direzione.

E' risultato dalla causa che l'amministratore ha messo a disposizione i documenti richiesti, secondo l'assodato principio di cui all'art 1129 c.c, non potendo invece disporre l'estrazione, che deve essere personale e richiesta, perchè il condomino ha il dovere, invece di non pregiudicare l'attività dell'amministratore a discapito dell'intero condominio.

Nel caso specisfico la visone e la relativa estyrazione di copia devono essere viste come una compensazione di interessi, dove da una parte ci deve essere l'amministratore che si mette a disposizione (appuntamento) e dall'altra il condomino che visionata la documentazione può estrarne copia (pagando).

Gestire un condominio non è mai facile, perchè a molti risultano non necessarie alcune spese.

Sicuramante una è quella relativa alla prevenzione della legionella.

A tal riguardo esiste una direttiva europea la numero 2020/2184 che detta quali debbano essere i punti chiave per una corretta prevenzione e le modalità con le quali la si debba fare.

La direttiva ha lo scopo di migliorare l'accesso alle acque destinate al consumo umano, da quelle destinate all'uso potabile a quelle destinate nell'impresa alimentare.

La direttiva, in definitiva, ha l''obiettivo finale di verificare la qualità dell'acqua per migliorare la salubrità e la sicurezza pubblica e privata.

In definitiva la direttiva UE ha lo scopo di far in modo che le acque destinate al consumo umano siano "salubri e pulite". Ed ecco quindi che l'acqua per essere considerata pulita e salubre deve rispecchiare dei paramantri sia microbiologici ( assenza dei E, Coli) che chimici (Nitrati, Nitriti, ecc...)

Qui in allegatro trovate la direttiva che è in vigore dal 12 gennaio 2021 e i paesei Menbri hanno l'obbligo di trasformarla in legge entro il 12 gennaio 2023.

Il decoro archittetonico è ormai una questione che sempre più spesso noi del settore ci troviamo a risolvere, sopratutto ora che i condomini sono chiamati a deliberare su che colore avere gli infissi esterni se devono essere sostituiti.

Precisiamo che gli infissi oggi più che mai vengono sostituiti anche per la grande richiesta delle possibili agevolazioni fiscali tipo superbonus.

Recentemente è uscita una cassazione che pone l'attenzione su un caso specifico: cosa succede se vi è un dissenziente che non vuole il colore degli infissi, decisi a maggioranza dei presenti, e pretende un diverso colore?

Per vedere il fatto di diritto vi invitiamo ad andare a visionare la cassazione qui in allegato.

La cassazzione è chiara a questo riguardo, accendando, eventualmente, un colore simile per tono e non completamante diverso.

Per fare un sempio se l'assemblea delibera a maggioranza che i nuovi infissi siano bianchi, il dissenziente (non l'assente), non può pretendere un coloro diverso dalle tonalità del bianco.

Vi è di più! l'ordinanza della Cassazione potrebbe anche essere supportata dal regolamanto del condominio se nello stesso fosse vietato proprio la sostituzione degli infissi di colore diverso da quelli deciso kin assemblea.