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Con qjuesto articolo si vuole far fronte ad una problematica semopre attuale.

Il problea relativo alla rottura della condotta fognaria, dovuto anache e sopratutto alla mancanza di manutenzione, presente difficoltà nel capire esattamante come suddividere le spese.

Per meglio comprendere, bisognerebbe fare un distinguo su cosa si è rotto nella condotta fognaria.

Verrebbe intuitivi affermare che trattandosi di condotta fognaria la spese dovrebbe essere divisa fra tutti, poichè tutti i condomini ne usufruiscono.

In linea generale è così, ma potrebbe anche non esserlo.

Per la normativa vigente la condotta fognaria è un bene comune , salvo titolo diverso.

Vien da se che la condotta fognaria deve considerarsi unica e dki conseguenza tuttti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese per la manutenzione, anche se vi fossero delle diramazioni di utilità ad altre unità abitative.

La questione sarebbe invece diversa se oltre alla condotta fognaria si rompesse la diramazione o la braga.

Per meglio comprendere: più diramazione ma impianto unico partecipano tutti

Essendo e facendo anche il consulente a volte mi capita di dover affronatre e rispondere a un quesito.

Il quesito è il seguente: pago le spese condominiali pur avendo un ingresso autonomo,

La risposta, apparantemente immediata, necessita di precisazioni.

Verrebbe da dire di prima istanza no, ma per giurisprudenza, oramai consolidata e ai sensi dell'art. 1123 codice civile le unità immobiliari partecipano alle spese della cosa comune se la cosa comune serve anche loro.
Questa situazione gioridica si chiama presunzione di condominialità.

 Tale presunzione di condominialità parte da tre punti fondamantali: il primo è inerente ai millesimi, nel senso che esistono tabelle apposite; il secondo di collega ad una logica di opportunità; il terzo poggia sul fatto che anche chi ha un accesso autonomo gode dei servizi comuni: trovamdomi spesso nelle condizioni di dover far tabelle millesimali specifiche non posso altro che confermare come oramai questi tre presupposti siano diventati conditio sine qua non.

Vediamo di spiegarlo meglio con un esempio pratico.

Ingresso autonomo ed indipendende rispetto al resto del condominio; il condominio è strutturato in modo che utilizzando il vano scala si possa raggbiungere il tetto o megio lastrico solare nel quale sono collocati i pannelli fotovoltaici, i quali servno tutte le unità immobiliari. In questo caso poichè la manutenzione risulterebbe comune a tutti si troverebbe a pagare, mediante tabella millesimale apposiita, anche chi è autonomo ed indipendente.

Sono tantissimi gli esempi nei quali si evince che le spese condominiali sui beni e sui servizi in comune vengono pagati anche da chi ha un entrata indipendente.

Per intrepretazione analogica la stessa cosa si può dire nel caso di negozi o nel caso di più unità presenti in più scale.

Ogni unità partecipa per la propria scala, sempre se ci sono beni e servizi comuni.

Di seguito una sentenza del tribunale di cosenza che evidenzia che anche il verde privato può influire sul decoro del condominio e di conseguenza mette in luce che il condominio deve adoperarsi anche per le spese del mantenimento del verde privato.

Il tribunale di Cosenza parte dal presupposto che se il verde di una unità, seppur individuale, ma facente parte di un contesto condominiale, per la quale, il verde e in particolar modo la potatura degli alberi sia funzionale all'intero contesto condominiale, la potatura degli alberi è a carico dell'intero condominio.

Gestire un condominio non è mai facile, perchè a molti risultano non necessarie alcune spese.

Sicuramante una è quella relativa alla prevenzione della legionella.

A tal riguardo esiste una direttiva europea la numero 2020/2184 che detta quali debbano essere i punti chiave per una corretta prevenzione e le modalità con le quali la si debba fare.

La direttiva ha lo scopo di migliorare l'accesso alle acque destinate al consumo umano, da quelle destinate all'uso potabile a quelle destinate nell'impresa alimentare.

La direttiva, in definitiva, ha l''obiettivo finale di verificare la qualità dell'acqua per migliorare la salubrità e la sicurezza pubblica e privata.

In definitiva la direttiva UE ha lo scopo di far in modo che le acque destinate al consumo umano siano "salubri e pulite". Ed ecco quindi che l'acqua per essere considerata pulita e salubre deve rispecchiare dei paramantri sia microbiologici ( assenza dei E, Coli) che chimici (Nitrati, Nitriti, ecc...)

Qui in allegatro trovate la direttiva che è in vigore dal 12 gennaio 2021 e i paesei Menbri hanno l'obbligo di trasformarla in legge entro il 12 gennaio 2023.