In quanto consulente del tribunale di venezia mi capita spesso che mi venga chiesto di redigere il regolamanto condominiale, che il più delle volte è anche affinacato alla redazione delle tabelle millesimali.
Preliminarmente va detto che il regolamanto condominiale è obbligatorio se il condominio ha più di 10 unità abitative.
Per le unità immobiliari vien da se che non vi è l'obbligo, ma sarebbe sempre opportuno dettare le norme per un corretto utilizzo delle parti comuni.
Infatti, partendo da tale premessa il regolamanto condominiale può essere di tipo contrattuale o di tipo assembleare.
Il regolamanto contrattuale può avere origine interna o esterna: quella interna ne determina la costituzione in maniera unanime degli aventi diritto; quella esterna è determinata dalla volontà del singolo proprietario e/o costruttore. Precisiamo che non vi è obbligo da parte del costruttorie anche se si passano le dieci unità abitative di creare un regolamanto.
Quello assembleare, invece, segue quanto regola l'articolo 1138 c.c.
Ai sensi di questo articolo, il primo comma definisce: le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche' le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Il regolamanto deve essere redatto senza dover limitare i diritti di ciascun condomino a limitare l'uso e i servizi delle cose comune.
Il regolamanto può essere modificato nel suo contenuto, secondo ovviamante le maggioranze indicate dal codice civile, ma sono proprio queste modicfiche che spesso rappresentano un forte disaccordo tra i condomini.
Ma se ci dovessimo soffermare sulle modifiche sicuramante quelle più onerose, in termini di punto d'incontro rappresenterebbero quelle di carattere contrattuale che prevedono per la modifica l'unanimità, che sappimao benissimo come sia oramai risaputo che la totalità dei condomini non ha modo di verificarsi.